对我国地方物业管理立法的反思

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，


国家农业综合开发办公室


国家农业综合开发项目管理办法
1994年6月9日，国家农业综合开发办公室

第一章 总 则
第一条 国家农业综合开发是政府专项投资，实现农业特定发展目标的综合经济活动。国家农业综合开发项目管理，要逐步做到科学化、规范化、程序化、制度化。
第二条 本办法根据中共中央、国务院有关农业发展政策及国务院办公厅转发财政部《关于农业综合开发的若干政策》的精神制定。凡是国家确立的农业综合开发项目，均依照本办法进行管理。
第三条 国家农业综合开发项目分为两大类：一类为土地资源的治理开发，包括中低产田改造、宜农荒地开垦、成片造林、开然草场改良、沙区绿洲农业建设等；另一类为多种经营及龙头项目带动农产品的系列开发，包括农林牧副渔各业优质高效产品的贸工农一体化、产加销一条龙式的开放。
国家农业综合开发项目的建设期，依据开发的需要和国家投资的可能，分别确定。土地资源治理开发项目，建设期一般为三年。
第四条 国家农业综合开发项目周期分为项目初选（项目建议和初步选定）、项目准备（可行性研究、评估论证、扩初设计）、项目实施和竣工验收四个阶段。
第五条 国家农业综合开发项目由国家农业综合开发办公室统一组织地方各级农业综合开发办公室以及国务院有关部门负责实施。

第二章 项目选择与准备
第六条 国家农业综合开发项目按照择优的原则确定。自下而上申请，自上而下筛选。对已到期的项目，先验收，后立项。
第七条 国家农业综合开发项目分为三个层次：（1）总项目，即省级农业综合开发办公室（含国务院有关部门，下同）向国家农业综合开发办公室负责组织建设的项目；（2）分项目，即地（市）、县或国务院有关部门所属二级机构向省级农业综合开发办公室负责组织建设的项目；（3）子项目，为农业综合开发建设单位向地（市）、县、国务院有关部门所属二级机构负责实施的项目。
国家农业综合开发项目一律不得越级申请。
第八条 申请立项的形式为项目建议书。项目建议书的主要内容如下：
1．土地资源治理开发项目建议书的主要内容为：项目提出的背景，包括自然、社会、经济等现状；开发的必要性和可行性；建设范围、地点、规模；综合开发和治理的工程量和工作量；所需资金估算及其来源；新增生产能力和综合效益初步分析；组织领导和主要措施等。
2．多种经营开发及龙头项目带动农产品的系列开发建议书的主要内容为：多种经营或拳头产品产销的现状，开发的资源、技术、市场条件，建设规模及主要工程、技术措施，投资估算及其来源，投资效益分析，承担开发的企业（公司）的资产负债情况及偿还贷款的能力等。
第九条 国家农业综合开发项目的报批程序规定如下：
1．各地区各单位申请的项目，以项目建议书的形式逐级上报，由省级农业综合开发办公室进行初选，并通知入选项目单位进行评估论证，编制项目可行性研究报告。
2．省级农业综合开发办公室在择优筛选的基础上，按照国家下达的投资控制额度汇总编制省级的总项目开发任务和投资计划，报送国家农业综合开发办公室，同时抄报国务院有关部门。由国家农业综合开发办公室，召集有关部门共同审查，提出意见，报国家农业综合开发联席会议审定。审批的原则是：在国家投资可能的前提下，择优选项，按项目定投资，选定的若干项目相加，即为一个省或一个主管部门的总开发任务和投资总额。未选的项目，存入项目库。
第十条 省级农业综合开发办公室向国家农业综合开发办公室编报的总项目开发任务及投资计划，应提供下列材料：
1．按规定格式的一套计划表及说明；
2．主要项目的可行性研究报告；
3．在专家评估论证的基础上，省级水利主管部门对水资源及利用的鉴定意见，省级土地管理部门对荒地开垦的批准文件，以及其他必需提供的有关资料；
4．省级农业综合开发办公室与农业银行对贷款开发项目的审定意见；
5．省级财政部门对承担配套资金、按期归还财政有偿资金的承诺意见；
6．土地资源治理开发项目区规划示意图。
第十一条 省级农业综合开发办公室在编制总项目投资计划时，可以按财政投资额预留不超过5％的不可预见费。此项费用，由省级农业综合开发办公室集中安排使用。

第三章 项目实施
第十二条 总项目经国家批准后，建设单位必须按照省级农业综合开发办公室批准的扩初设计进行施工设计，并严格按照设计图纸施工，不得擅自变更建设地点、规模、标准和主要建设内容。如因特殊情况确需变动时，要经省级农业综合开发办公室同意，报国家农业综合开发办公室批准。省级农业综合开发办公室应将各子项目的年度实施计划汇总报国家农业综合开发办公室备案。
第十三条 国家对不同建设期的总项目，一次核定开发任务和投资总额，由项目建设单位分解到不同建设期内的各个年度。
第十四条 项目计划中的主要建设工程，推行招标承包责任制，标底要严格控制。农业综合开发主要是政府投资行为，有关主管部门所属的勘察设计单位和施工队应当为农业综合开发提供优质服务。
项目建设单位应当把好工程质量关，对不符合质量标准的建设工程应当追究工程负责人的责任。
第十五条 在国家农业综合开发项目实施过程中，必须坚持“治理与开发并重”、“骨干工程与田间工程并重”的原则，不能降低建设标准，不能留下尾工，不能有投资“缺口”。
第十六条 凡有国家农业综合开发任务的地区或部门，必须设立主管农业综合开发的机构，切实加强项目管理，提高效益。要建立健全计划管理、资金管理、施工管理、档案管理等各项规章制度，坚持按制度办事。

第四章 项目验收
第十七条 国家农业综合开发项目按批准的建设期竣工后，必须严格组织验收。项目验收分为自验、省级验（国务院有关部门验）和国家验等三个层次。国家验收是在省级验收的基础上进行抽验。凡验收合格的总项目，国家农业综合开发办公室发给合格证；验收不合格的，除限期补建或纠正外，还要给予批评或通报。
第十八条 国家农业综合开发项目。验收的主要内容包括：（1）项目开发任务及投资计划是否按批复的数字完成；（2）主要工程建设是否符合设计要求，达到规定的标准；（3）地方配套资金是否按国家规定配足并及时到位；（4）资金使用是否符合制度规定，有无违纪问题；（5）财政有偿资金及银行贷款等债务是否落实；（6）效益指标是否达到计划的要求。
第十九条 国家和省级组织验收时，子项目建设单位应提供以下资料：
1．项目建设工作总结报告；
2．开发任务和投资计划完成报表；
3．项目竣工图；
4．项目竣工财务决算报表；
5．审计部门的审计报告；
6．农民自筹资金帐目及投工投劳统计；
7．项目档案资料。
第二十条 国家验收只对总项目作出成果评价。成果评价内容包括：（1）项目实施是否符合国家政策要求，项目规划与措施是否正确；（2）制约农业生产的主要障碍因素是否明显改善，农业生产发展后劲是否增强；（3）开发效益是否体现了农业增产、农民增收两个目标的统一；（4）工程质量的评价；（5）资金使用管理的评价。
第二十一条 农业综合开发效益考核指标依开发对象分别确定。土地资源治理开发的考核指标规定为：粮棉油肉糖新增生产能力指标；农业产值增加指标；农民人均纯收入增加指标。
多种经营开发及龙头项目带动农业产品的系列开发效益考核指标规定为：连接农户的比例，当地农户提供农产品的比重，产品的商品率，资金利税率，借贷资金按期归还的比例。

第五章 建后管护
第二十二条 凡土地资源治理开发项目，竣工验收后必须及时办理移交手续，明确管护主体，严加管护，保证在一定时间内正常运转，发挥效益。当地县、乡政府以及有关主管部门要建立严格的管护责任制，制定并落实管护措施。
第二十三条 国家立项改造的中低产田、开垦的荒地、营造的成片林木以及建设的沙区绿洲农业用地，应依法进行保护，不得征用或转作他用。如国家重点建设工程需要征用，须报经省级政府批准，并归还原来的投资。
第二十四条 国家农业综合开发项目中的主要工程设备及建筑物，其维护费和设备的更新改造资金、管护人的工资等，应坚持以工程养工程的原则，尽量由管护单位自筹，确有困难的，由地方政府统筹解决。

第六章 规划及项目库
第二十五条 地方各级政府应组织有关部门，依据当地的农业资源和优势，对土地资源的治理开发和龙头项目带动农产品的系列开发进行统一规划，制定阶段性的开发方案和措施。申请列入国家农业综合开发的项目，要与农业合理布局和农业生产结构调整相配合。
第二十六条 农业综合开发的项目选择和前期准备工作必须经常化。各地区各单位在申请立项之前，应先将初步选定并经过可行性论证的项目存入项目库，待国家投资可能时，再从项目库调出上报。
第二十七条 项目库制度由省级农业综合开发办公室自定。

第七章 附 则
第二十八条 省级农业综合开发办公室可以按照本办法精神，制定本地区本部门的农业综合开发项目管理实施细则。
第二十九条 本办法自颁发之日起执行。1989年9月12日国务院办公厅转发国家土地开发建设基金管理领导小组的《农业发展基金开发项目管理办法》、1990年9月10日国家农业综合开发领导小组领发的《农业综合开发项目验收试行办法》，执行到1993年底前批准立项的农业综合开发项目建设期满时废止。
第三十条 本办法由国家农业综合开发办公室负责解释。