云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府令第20号


　　《昆明市关于第一批废止部分规章规范性文件的决定》已经昆明市人民政府第１０２次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理市长　章振国
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年七月十四日
　　　　　昆明市人民政府关于第一批废止部分规章规范性文件的决定

　　为维护社会主义法制的统一与尊严，推进依法行政，适应改革开放的深入发展和中央实施西部大开发战略的新形势，创造一个宽松、良好的社会环境，更好地为改革、发展、稳定的大局服务，经过认真清理审核，市人民政府决定第一批废止５０件市政府规章和规范性文件，特予公布。

附件：　第一批予以废止的昆明市人民政府规章、规范性文件目录



序号　　　　　 名称　　　　　　　　　　　 文号　　　　　　 发布日期1、 关于贯彻《中华人民共和国道路　　交通管理条例》的补充规定　　　　　　昆政发(1988)54号　　1988·72、 昆明市涉外旅游饭店管理　　暂行办法　　　　　　　　　　　　　　昆政发(1988)89号　　1988·4·123、 昆明市临时市场、货亭、摊点　　占用道路管理办法　　　　　　　　　　昆政发(1988)143号　 1988·6·184、 昆明市工业产品质量监督条例　　实施细则　　　　　　　　　　　　　　昆政发(1988)207号　 19885、 关于贯彻《云南省民办科技　　机构管理办法》的补充规定　　　　　　昆政发(1988)243号　 1988·9·286、 昆明市企业承包经营责任审计　　　　　昆政发(1988)303号　 1988·12·21　　暂行规定7、 昆明市出租汽车治安管理　　暂行规定　　　　　　　　　　　　　　昆政复(1988)19号　　1988·3·128、 昆明市人才市场管理办法　　　　　　　昆政复(1988)23号　　1988·4·159、 昆明市劳务市场管理办法　　　　　　　昆政复(1988)24号　　1988·4·1510、昆明市农村救灾扶贫互助　　储粮储金会管理办法　　　　　　　　　昆政复(1988)63号　　1988·7·3011、昆明市电视系统共用天线　　安装管理办法　　　　　　　　　　　　昆政复(1988)64号　　1988·8·3012、昆明市关于贯彻执行《中华人　　民共和国计量法》的实施办法　　　　　昆政复(1988)77号　　1988·9·2013、关于在市区悬挂标语的　　暂行规定　　　　　　　　　　　　　　昆政办(1988)80号　　1988·3·2014、关于推行企业兼并的试行办法　　　　　昆政发(1989)29号　　1988·2·415、昆明市关于举办临时性群众　　活动的安全管理规定(试行)　　　　　　昆政发(1989)198号　 1989·9·316、昆明市关于贯彻《女职工劳动　　保护规定》的实施办法　　　　　　　　昆政发(1989)213号　 1989·9·2117、昆明市小公共汽车管理暂行办法　　　　昆政复(1989)2号　　 1989·1·1018、昆明市出租汽车经营业务审批　　程序的规定　　　　　　　　　　　　　昆政复(1989)15号　　1989·319、昆明市人民政府关于加强　　青年路管理的通告　　　　　　　　　　昆政发(1990)5号　　1990·1·1520、昆明市消防设施管理办法　　　　　　　昆政发(1990)39号　 1990·3·221、关于保护学校场地不受侵占，　　加强校舍场地管理，确保中小学、　　幼儿园配套建设的紧急通知　　　　　　昆政发(1990)42号　　1990·3·1422、转发《关于对征地新建商品　　住宅增加补充价格的报告》　　的通知　　　　　　　　　　　　　　　昆政发(1990)67号　　1990·3·2023、昆明市人民政府关于维护供水　　设施、保障供水安全的通告　　　　　　昆政发(1990)77号　　1990·5·324、昆明市人民政府关于扶持城镇　　集体经济发展政策的补充规定　　　　　昆政发(1990)151号　　1990·8·3025、关于承包经营中落实安全生产　　目标管理的规程　　　　　　　　　　　昆政发(1990)171号　 1990·10·426、关于力口强西站立交桥交通管理　　的通告　　　　　　　　　　　　　　　昆政复(1990)11号　　1990·3·1227、昆明市城市道路桥涵管理办法　　　　　昆政复(1990)21号　　1990·4·1728、关于整顿城市和道路交通秩序　　的通告　　　　　　　　　　　　　　　昆政复(1990)61号　　1990·9·1029、昆明市新菜地建设费征用　　管理办法　　　　　　　　　　　　　　昆政发(1991)64号　　1991·5·630、昆明市企业产权交易市场管理　　试行办法　　　　　　　　　　　　　　昆政复(1992)87号　　1992·11·431、昆明市人民政府批转市财委　　《关于昆明市国合商业网点建设　　及管理的意见》的意见　　　　　　　　昆政发(1993)21号　　1993·1·932、昆明市旅游行业管理暂行办法　　　　　昆政发(1993)62号　　1993·3·2033、昆明市外商投资审批管理规定　　　　　市政府令第12号　　　1994·8·1534、昆明市人民政府关于力口强机动车　　洗车场管理的通告　　　　　　　　　　昆政发(1995)48号　　1995·6·1635、昆明市人民政府关于加强外来　　人口管理的通告　　　　　　　　　　　昆政发(1994)56号　　1994·7·1136、昆明市固定资产投资方向　　调节税征收管理暂行办法　　　　　　　昆政复(1994)14号　　1994·3·937、昆明市流动人口管理暂行规定　　　　　市政府令第15号　　　1995·12·2738、昆明市实行“过渡体制”期间　　市属国有工交企业厂长、经理　　奖励办法　　　　　　　　　　　　　　昆政发(1995)51号　　1995·11·839、关于加强液化石油气管理　　的通告　　　　　　　　　　　　　　　昆政复(1995)3号　　 1995·2·740、昆明市制止餐饮业牟取暴利　　的实施办法　　　　　　　　　　　　　昆政复(1995)4号　　 1995·2·1541、昆明市制止娱乐行业价格欺诈　　和牟取暴利的实施办法　　　　　　　　昆政复(1995)5号　　 1995·2·1542、路南彝族自治县关于贯彻　　昆明市蓝印户口管理暂行　　规定的实施办法　　　　　　　　　　　昆政复(1995)13号　　1995·3·2043、昆明市消防管理处罚规定　　　　　　　昆政复(1995)33号　　1995·7·1044、呈贡县蓝印户口管理暂行规定　　　　　昆政复(1995)35号　　1995·7·1845、昆明市人民政府关于出租汽车　　实行轮休制度的通告　　　　　　　　　昆政发(1996)20号　　1996·6·146、昆明市消防管理办法　　　　　　　　　昆政发(1997)26号　　1997·3 1847、昆明市中青年学术和技术带头　　人队伍建设试行办法　　　　　　　　　昆政发(1997)68号　　1997·10·948、昆明市人民政府关于禁止拖拉机、　　畜力车、人力板车入城的通告　　　　　昆政发(1997)81号　　1998·1·149、昆明市商业网点建设管理规定　　　　　昆政复(1997)49号　　1997·12·950、昆明市人民政府关于力口强城市　　道路交通管理的通告　　　　　　　　　昆政发(1998)16号　　1998·4·1

房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利