辽宁省人大常委会


辽宁省城市住宅区物业管理条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过，现予公布，自2000年3月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理
第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
第七条 业主、物业使用人的权利、义务：
（一）享有物业管理服务的权利；
（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；
（三）决定有关物业管理的重大事项；
（四）监督物业管理委员会的工作；
（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
（七）按时缴纳物业管理服务费用。
第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：
（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。
第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。
第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。
第十二条 物业管理委员会的职责：
（一）维护业主、物业使用人的合法权益；
（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；
（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
第十四条 物业管理企业的权利、义务：
（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
（五）按委托管理合同实施物业管理；
（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
（七）协助有关部门开展社区活动。
第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交
第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。
第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。
第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。
第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。
第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）各类房屋和共用设施设备清单；
（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用
第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。
第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。
第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：
（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；
（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
（五）安装影响房屋结构的动力设备；
（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。
第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。
第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。
第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用
第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。
第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。
房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。
第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0．3％按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。
第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。
第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。
第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。



2000年1月27日
广东省茂名市人民政府


茂名市社会保险费征缴实施细则



第一条 为加强我市社会保险费征缴管理，保障被保险人的社会保险待遇，根据《广东省社会保险费征缴办法》（粤府[2001]1号，以下简称《办法》），结合我市实际，制定本细则。

第二条 茂名市行政区域内的国家机关、事业单位、社会团体、企业以及其他经济组织和个体工商业户（以下简称“缴费单位”）及其员工（不包括外籍人员、华侨及港澳台同胞），均应依照有关法律、法规、规章申报缴纳社会保险费。

没有单位的自由职业者缴纳基本养老保险费的，适用本细则。

第三条 我市行政区域内基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费（以下统称社会保险费）实行综合征缴。

第四条 缴费个人按本人当月申报个人所得税的工资、薪金申报缴纳社会保险费。缴费个人月工资、薪金超过本县（市、区）上年度职工月平均工资的300%以上部分不计征社会保险费；低于上年度职工月平均工资60%的，按上年度职工月平均工资60%计征社会保险费。

工资、薪金是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

第五条 缴费单位按所属缴费个人当月申报个人所得税工资、薪金的总管及年度的社会保险费综合征缴比例申报缴纳社会保险费。私营企业业主、个体工商户及自由职业者缴纳社会保险费的基数，按本人实际收入在本细则第四条规定范围内自行申报，并经当地地方税务机关确认后缴纳。

第六条 缴费单位和缴费个人申报不实的，地方税务机关参照同类行业或类似行业工资、薪金水平核定其应缴纳的社会保险费。

第七条 社会保险费由地方税务机关按地方税收管理体制实行属地征收。

第八条 缴费单位必须严格执行《办法》的规定，切实履行代扣代缴社会保险费义务。缴费个人不得拒缴社会保险费。

第九条 社会保险费按月计征，缴费单位、缴费个人于每月10日前向地方税务机关申报缴纳个人年得税时，应同时申报缴纳社会保险费，填报《社会保险费缴费申报表》（以下简称《申报表》）。

经地方税务机关同意，缴费单位可采用电子申报或磁盘软件申报社会保险费。

第十条 首次申报缴纳社会保险费的缴费单位，在填报《申报表》时，应同时填报《社会保险参保人员缴费工资明细表》（以下简称《明细表》），次月人员有变动的填报《社会保险参保人员增减变动表》（以下简称《变动表》），《明细表》或《变动表》填报的工资、薪金额应与《申报表》工资、薪金额相一致。

本条规定需填报的各种表格，均为一式三份，一份自存，两份交地方税务机关。

第十一条 地方税务机关审核《明细表》或《变动表》填报的工资、薪金总额与《申报表》填报的工资、薪金 总额相符后，再根据《申报表》填报的工资、薪金总额以及当年度社会保险费综合征缴比例计征当月社会保险费。有关表格应存档备查。

第十二条 地方税务机关应于当月25日前将确认后的《申报表》、《明细表》、《变动表》以及有关资料提供给社会保险经办机构。并于次月5日前将上月收到的社会保险费（分险种）和经批准延期缴纳的单位的欠费情况（包括欠缴额和欠缴期限等）归类汇总，编制《应收、实收、欠收社会保险费汇总表》，与社会保险经办机构核对。

社会保险经办机构负责及时准确进行社会保险基金的会计核算，根据地方税务机关移交的有关资料和划解清单进行核实、记帐；负责个人帐户的记录、管理工作。

第十三条 社会保险经办机构每月根据地方税务机关的征收资料进行核对，如发现有误，应在10天内通知地方税务机关和缴费单位、缴费个人更正。缴费单位、缴费个人应在接到更正通知之日起10天内与社会保险经办机构核对，逾期的，责任自负。

第十四条 各级社会保险经办机构应于每年6月20日前将核定的各缴费单位下年度的综合征缴比例提供给同级地方税务机关。地方税务机关按社会保险费综合征缴比例按时足额征收社会保险费，按月将所征收的社会保险费按险种、按级次划入相应级次的财政部门开设的社会保障基金财政专户。

第十五条 缴费单位发生解散、破产、撤销、合并以及其它情形，依法办理终止社会保险关系时，必须及时向社会保险经办机构递交书面报告和有关证明材料，并提供向地方税务机关缴清社会保险费的有关凭证，同时交回《社会保险登记证》。

对于新办理税务登记的纳税人，地方税务机关应在办理税务登记后10天内将有关资料提供给社会保险经办机构；社会保险经办机构在办理缴费单位、缴费个人的社会保险登记、变更、或者注销登记业务后10天内将有关资料提供给地方税务机关。

第十六条 《办法》实施前缴费单位欠缴的社会保险费，由社会保险经办机构将欠费单位的详细资料报地方税务机关，由地方税务机关负责追缴。

欠缴社会保险费的单位，如有职工退休、停保或转移，必须先为退休、停保或转移的人员缴清所欠的社会保险费，社会保险经办机构方可给予办理有关手续。

第十七条 应参加而未参加社会保险的单位和个人，需要补缴社会保险费的，由缴费单位、缴费个人向社会保险经办机构申请，经社会保险经办机构批准后，向地方税务机关申报缴费。

第十八条 任何单位和个人均无权减免社会保险费。

因有特殊困难不能按期缴纳社会保险费的，经县（含县）以上地方税务局的征收管理分局批准，可以延期缴纳社会保险费，但最长不得超过3个月。

缴费单位未按前款规定期限缴纳或者代扣代缴社会保险费的，地方税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳社会保险费之日起，按日加收千分之二的滞纳金。

第十九条 缴费单位未按规定期限缴纳或者代扣找缴社会保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳。逾期仍未缴纳或代扣代缴的，经县（含县）以上地方税务局（征收管理分局、检查分局、稽查局）局长批准，地方税务机关可以书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴社会保险费和滞纳金。

第二十条 地方税务机关有权对缴费单位、缴费个人缴纳社会保险费的情况进行检查，有权对缴费单位代扣代缴社会保险费的情况进行检查。

缴费单位、缴费个人必须接受地方税务机关依法进行的缴费检查，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。

第二十一条 地方税务机关依法进行缴费检查时，有关部门和单位应当支持协助，向地方税务机关如实反映缴费单位、缴费个人以及其他当事人与缴费或者代扣代缴社会保险费有关的情况，提供有关资料及证明材料；地方税务机关可以记录、录音、录像、照相和复制有关资料。

第二十二条 劳动和社会保障行政部门、社会保险经办机构可以进行与社会保险费征缴有关的检查、调查工作。并将检查、调查情况反馈地方税务机关。

第二十三条 缴费单位和缴费个人违反社会保险费征缴规定及本细则规定的，按国家和省的有关规定处理。

第二十四条 省开征生育保险费后，我市的生育保险费的征缴按省有关规定执行。

第二十五条 本细则未尽事宜，按国家和省有关规定执行。

第二十六条 本细则自2001年5月1日起施行。