法律观察：2009年商品房开发与销售新规

陈召利


　　2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积



　　为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。



　　规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二：严格规范商品房预售行为



　　江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：



　　（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。



　　（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



　　（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。



新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



　　为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



　　该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
福建省人事厅


关于印发《福建省人事厅关于人才市场管理行政许可事项公示公开暂行规定》等三项行政许可配套文件的通知

闽人发[2004]87号


各设区市、县（市、区）人事局：
为深入贯彻实施《中华人民共和国行政许可法》，并根据行政许可法的精神，进一步贯彻好《福建省人才市场管理条例》，规范我省人才市场管理行政许可行为，促进依法行政，现将《福建省人事厅关于人才市场管理行政许可事项公示公开暂行规定》、《福建省人事厅关于人才市场管理行政许可工作程序暂行规定》和《福建省人事厅关于人才市场管理行政许可事项监督检查暂行规定》印发给你们，请按照执行。
执行中如遇到问题，请及时反馈。

二○○四年六月二十九日

福建省人事厅关于人才市场管理行政许可事项
公示公开暂行规定

第一条 为规范我省人才市场管理行政许可公示公开行为，保护行政管理相对人的合法权益，提高行政效能，促进依法行政，根据《中华人民共和国行政许可法》及有关法律、法规、规章，结合人事人才工作实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于全省人事行政部门实施的人才中介服务许可和举办人才交流会许可。
第三条 公示公开应坚持公开透明、便民高效、有利监督的原则。
第四条 本规定第二条行政许可项目公示应包括以下内容：
（一）事项名称；
（二）实施行政许可所依据的法律、法规、规章名称；
（三）许可条件及方式；
（四）许可程序及期限；
（五）申请许可需提交的全部材料目录；
（六）承办机构；
（七）投诉渠道与方式；
（八）其它依法应当公示的内容。
第五条 公示应在行政许可事项受理窗口所在的办公场所进行，可采用以下方式：
（一）在人事行政部门政务公开栏上公示；
（二）在人事行政部门电子政务网站上公示；
（三）无偿提供行政许可办事指南、办理须知等材料；
（四）其他便于公众了解的途径。
第六条 申请人要求对公示内容予以说明、解释的，人事行政部门应当予以说明、解释，提供准确、可靠的信息。
第七条 行政许可所依据的法律、法规、规章修改或废止，或者实施行政许可的客观情况发生重大变化，需要变更或撤销相应行政许可公示内容的，人事行政部门应及时进行变更或撤销，并适时向申请人说明情况。
第八条 人事行政部门依法作出的准予行政许可的决定，应通过以下方式进行公开：
（一）在本单位政务公开栏或电子政务网站上即时公开；
（二）在政务网站或有关报刊上定期集中公布。
第九条 本规定第八条的准予行政许可的决定公开应包括以下内容：
（一）被许可的事项名称；
（二）被许可人的名称或姓名、地址、联系方式；
（三）被许可人的业务范围。
第十条 人事行政部门未依法进行行政许可公示公开，或行政许可公示不完整或公示错误，或在行政许可公开中隐瞒真实情况、弄虚作假，造成行政管理相对人合法权益受到损害的，人事行政部门应依法承担责任，并依照有关法律法规追究有关责任人的相关责任。
第十一条 对公示公开情况的监督检查由人事行政部门监察机构负责，机关效能建设监督员共同参与。
人事行政部门应自觉接受行政管理相对人、新闻媒体及其他公民、组织的监督，依法及时进行行政许可公示公开。
第十二条 本规定由福建省人事厅负责解释。
第十三条 本规定自发布之日起施行。


福建省人事厅关于人才市场管理行政许可
工作程序暂行规定

第一条 为进一步规范我省人才市场管理行政许可行为，明确工作程序，保护行政管理相对人的合法权益，加强监督，提高透明度，根据《中华人民共和国行政许可法》及有关法律、法规、规章，结合实际制定本规定。
第二条 本规定适用于全省人事行政部门实施的人才中介服务许可和举办人才交流会许可。
第三条 人才市场管理行政许可应遵循便民、公正、高效的原则，提高办事效率、提供优质服务。
第四条 申请人可以到人事行政部门办公场所或通过信函、电报、电传、传真等方式提出行政许可申请。
第五条 人事行政部门不得要求申请人提交与申请事项无关的其他材料。
第六条 对申请人提出的行政许可申请，人事行政部门应当根据下列情况分别作出处理：
（一）申请材料齐全、符合规定形式的，应当即时受理；
（二）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性告知申请人需要补正的全部材料内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
（三）申请材料存在错误并可当场更正的，应当允许申请人当场更正。
受理行政许可申请，应当向申请人出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。
第七条 受理行政许可申请后，应当依法对申请材料进行审查。
对人才中介服务许可的审查，应在对申请材料进行审查的基础上，指派两名以上工作人员对办公服务场所进行核查，并做好核查记录。
第八条 人事行政部门在审查行政许可申请时，发现该行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知利害关系人，听取申请人、利害关系人的意见，并做好记录，及时进行复核。
第九条 对人才中介服务许可，人事行政部门应当自受理行政许可申请之日起30日内作出行政许可决定。
对举办人才交流会许可，人事行政部门应当自受理行政许可申请之日起15日内作出行政许可决定。
第十条 申请人的申请符合法定条件、标准的，应当依法作出准予行政许可的书面决定；不符合条件、标准的，作出不予行政许可的书面决定，并说明理由。
第十一条 准予人才中介服务许可的，应当自作出决定之日起10日内向申请人颁发批准文件及《人才中介机构服务许可证》。
准予举办人才交流会的，应当自作出决定之日起5日内书面通知申请人。
第十二条 本规定实施行政许可的期限以工作日计算，不含法定节假日。
第十三条 本规定由福建省人事厅负责解释。
第十四条 本规定自发布之日起施行。

福建省人事厅关于人才市场管理行政许可事项
监督检查暂行规定

第一条 为进一步加强对公民、法人或者其他组织从事人才市场管理行政许可事项的活动实施有效监督，规范监督检查行为，根据《中华人民共和国行政许可法》及有关法律、法规、规章，制定本规定。
第二条 本规定适用于全省人事行政部门对辖区范围内人才中介服务许可和举办人才交流会许可的被许可人实施的监督检查活动。
第三条 人事行政部门实施监督检查，应当遵循依法行政和公平公正原则。
第四条 人事行政部门对被许可人实施监督检查的主要内容包括：
（一）遵纪守法情况；
（二）许可事项执行情况；
（三）其他依法监督检查内容。
第五条 人事行政部门实施人才市场管理行政许可事项监督检查，可采取以下方式进行：
（一）日常巡查；
（二）专项执法检查；
（三）结合人事执法检查进行检查；
（四）《人才中介服务许可证》年度验证；
（五）其他监督检查方式。
第六条 人事行政部门依法对被许可人从事行政许可事项的活动进行监督检查时，应当及时记录监督检查的情况和处理结果，并由监督检查实施人员签字后归档。
第七条 人事行政部门应将对被许可人从事行政许可事项活动监督检查的情况制作成文书档案，供公众查阅。
第八条 人事行政部门应当建立准确、完整的被许可人档案材料，并在政务公开栏或网上向社会公布，接受社会监督。
被许可人档案材料包括被许可人的名称或姓名、地址、联系方式、业务范围、被许可事项、信用记录及《人才中介服务许可证》年度验证情况等内容。
第九条 被许可人有下列情形之一的，人事行政部门应当依法撤销相应行政许可：
（一）以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的；
（二）对重要事项提供虚假材料，人事行政部门据此作出行政许可决定的。
法律法规另有规定的，从其规定。
第十条 有下列情形之一的，人事行政部门应当依法办理有关行政许可的注销手续：
（一）行政许可依法被撤销、撤回的；
（二）行政许可证件依法被吊销的；
（三）因不可抗力导致行政许可事项无法实施的；
（四）法律、法规规定的应当注销行政许可的其他情形。
第十一条 任何个人和组织有权举报被许可人违法从事行政许可事项的行为。
人事行政部门对举报行为应当及时进行核实，依法予以处理，并应将处理结果告知举报人和投诉人。
第十二条 人事行政部门应向社会公开举报电话、举报信箱地址，并为举报人、投诉人保密。
第十三条 被许可人应自觉接受人事行政部门依法开展的监督检查。
第十四条 被许可人从事行政许可事项的行为，违反《福建省人才市场管理条例》的，按有关规定处理。
第十五条 人事行政部门及其工作人员实施监督检查，不得有下列行为：
（一）索取、收受被许可人的财物；
（二）滥用职权，侵犯被许可人的合法权益；
（三）以监督检查为由谋取其他利益。
违反的，视情节给予纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第十六条 本规定由福建省人事厅负责解释。
第十七条 本规定自发布之日起施行。