二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


　　某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
国务院办公厅


国务院办公厅转发发展改革委财政部卫生部关于清理化解基层医疗卫生机构债务意见的通知

国办发〔2011〕32号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　发展改革委、财政部、卫生部《关于清理化解基层医疗卫生机构债务的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一一年七月五日



关于清理化解基层医疗卫生机构债务的意见
发展改革委　财政部　卫生部

　　随着基本药物制度在基层全面实施，“以药补医”机制逐步扭转，基层医疗卫生机构以往形成的债务问题进一步显现，影响到基层医疗卫生机构正常运行。为确保基本药物制度顺利实施，促进基层医疗卫生机构建立新的运行机制和持续健康发展，根据深化医药卫生体制改革和清理化解乡村债务工作的有关要求，现就清理化解基层医疗卫生机构债务提出以下意见：
　　一、工作目标
　　各省（区、市）要按照“制止新债、锁定旧债、明确责任、分类处理、逐步化解”的总体要求，在严格制止发生新债的基础上，用2年左右时间全面完成基层医疗卫生机构长期债务的清理化解工作。
　　二、基本原则
　　（一）谁举债谁负责。各省（区、市）人民政府对本省（区、市）基层医疗卫生机构债务清理化解工作负总责，县级人民政府具体实施。中央财政按照重点支持中西部地区、适当兼顾东部地区的原则，对地方债务清理化解予以适当补助。
　　（二）先清理后化解。在全面摸清基层医疗卫生机构债务底数的基础上锁定债务，由各地结合实际情况确定化债的先后顺序，逐步化解。
　　（三）先承诺后补助。由国务院医改办公室与各省（区、市）医改领导小组签订责任书，各省（区、市）承诺在2年左右时间内全部完成基层医疗卫生机构债务化解任务。中央财政对在规定期限内完成债务化解任务的地方给予补助，国务院医改办公室对各地债务化解工作统一组织考核，未在规定期限内完成债务化解任务的扣回中央财政相应补助资金。
　　三、债务化解范围
　　纳入本次债务化解范围的基层医疗卫生机构是指由政府举办的乡镇卫生院和社区卫生服务机构。纳入化解范围的债务是基层医疗卫生机构发展建设过程中形成的长期债务，主要包括发生于业务用房、辅助用房建设维修和医疗设备购置等与基层医疗卫生机构发展建设直接相关的债务。债务计算时间原则上截止到2009年12月31日。2010年1月1日至本意见印发之日形成的债务，各地参照本意见进行化解，不纳入中央财政补助计算范围。
　　四、偿债资金来源
　　各地区可从以下渠道筹集偿债资金：一是统筹安排地方一般预算收入、上级财力性转移支付资金；二是中央财政安排的基层医疗卫生机构实施基本药物制度“以奖代补”资金和用于支持化解债务的专项补助资金；三是基层医疗卫生机构实施基本药物制度前的收支结余资金；四是从基层医疗卫生机构在“核定任务、核定收支”后超收的资金中安排一定的比例用于偿债；五是通过统筹有关非税收入途径筹集资金；六是社会捐资赞助的偿债资金。鼓励有条件的乡镇积极筹资用于偿债。各地要积极调整财政支出结构，落实偿债资金，省、地（市）两级财政要加大对财政困难县（市、区）化解债务工作的资金支持力度。中央财政以全国卫生财务年报反映的截至2009年12月31日的基层医疗卫生机构长期负债为基数确定补助总额，根据人口、财力等因素对各地进行适当补助，具体补助办法由财政部另行制定。
　　五、工作要求
　　（一）摸清底数，锁定债务。地方政府要统一组织审计、财政、卫生、监察等部门对每一个基层医疗卫生机构的每项、每笔债务认真清理核实，剔除不实债务，锁定实际债务。要坚持程序公开、过程公开和结果公开，在一定范围内公示各项债务情况，接受监督。各省（区、市）有关部门要对上报的基层医疗卫生机构债务进行审核和认定，确保债务数据合法、真实、完整和准确。
　　（二）明确化债主体，分类化解债务。按照举债主体、债务来源、债务用途对债务进行分类，严格划分县乡政府、卫生行政部门和基层医疗卫生机构等的责任，将审核认定的全部债务从基层医疗卫生机构剥离出来，交给当地政府。各级财政要在预算中特设专户，单独列支用于化解基层医疗卫生机构债务的支出，相关资金不作为预算安排正常卫生支出的基数。要区分轻重缓急，明确偿债次序，分类逐步化解债务。要优先化解已实施基本药物制度的基层医疗卫生机构的债务，优先偿还医务人员集资等个人的债务。
　　（三）落实政府投入责任，坚决制止发生新债。各地区、各有关部门要严格按照《国务院办公厅关于建立健全基层医疗卫生机构补偿机制的意见》（国办发〔2010〕62号）的要求，落实政府办基层医疗卫生机构的基本建设、设备购置、经常性收支差额补助等各项经费，不留经费缺口。基层医疗卫生机构建设项目和设备购置要按程序申报，经批准后实施，所需资金由政府纳入财政预算足额安排。未经批准、资金未落实的项目一律不得实施，经批准的项目在实施过程中不得随意扩大建设规模、提高建设标准。所有政府办基层医疗卫生机构都要认真执行国家有关规定，不得举借新债。各地要加强源头控制，确保基层医疗卫生机构建设与政府财力水平相适应，不得将应由地方政府承担的资金转给基层医疗卫生机构承担。
　　（四）加强组织领导，制定实施方案。各地区、各有关部门要充分认识化解基层医疗卫生机构债务的重要性和紧迫性，加强组织领导，明确责任分工，精心组织实施，强化协调配合，及时研究解决化解债务过程中出现的问题，确保各项工作平稳有序推进。各级医改领导小组要充分发挥统筹协调作用，发展改革、财政、卫生部门要会同审计、监察等部门按照各自职责，做好债务清理、核实、锁定和资金筹集等工作。在本意见印发60个工作日内，各省（区、市）要按照本意见要求，结合实际情况制定本省（区、市）清理化解基层医疗卫生机构债务的实施方案，并报国务院医改办公室、财政部、卫生部备案。2011年10月31日前各地要完成债务清理核实工作，按照债务来源和用途逐笔登记造册，建立债务台账和债权债务数据库；2011年12月31日前要完成债务认定工作，并将认定的债务从基层医疗卫生机构剥离给当地政府；当地政府要按债务协议，如期偿还结清各项债务。
　　（五）严格执行有关规定和财经纪律，建立责任追究制度。各地不得借新债还旧债，不得向群众摊派，不得挤占挪用其他医改专项资金，不得影响基层医疗卫生机构实施基本药物制度和推进综合改革。要将基层医疗卫生机构债务清理化解和不得举借新债落实情况作为对领导干部任期经济责任审计的重要内容。发展改革、财政、卫生等部门要密切配合，建立事前、事中、事后相结合的监督体系和制约机制。对违反规定搞建设、上项目、借新债的基层医疗卫生机构和部门，视情节轻重和数额大小，依法依规追究有关单位负责人和相关人员的行政责任。对虚报冒领、截留挪用、套取补助资金及造成资金损失的，除追回补助资金外，还要按照有关规定追究直接责任人和有关负责人的责任；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。