关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知
安徽省淮南市人民政府
关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知
淮府[2005]81号
凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
《淮南市住宅区物业管理办法》已经市政府第86次市长办公会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。
二OO五年八月三日
淮南市住宅区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为实现建设和谐淮南的宏伟目标,让全市人民安居乐业,按照“以人为本、为民服务、明确职责、强化管理、科学发展”的要求,根据国家有关法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅区物业管理,是指对以住宅为主的生活小区(含组团)进行综合全面管理,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活居住环境。
第三条 市、县(区)房地产行政主管部门是住宅区物业管理的主管部门。街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。
社居委、业主大会、业主委员会、物业管理企业(单位)应当依照各自职责,互相支持和配合,做好住宅区物业管理工作。
第四条 住宅区物业管理应当遵循以下原则:依法行事与权责分明的原则;业主自律与专业化的物业管理相结合的原则;服务与收费相一致的原则;业主与物业管理企业权利和义务相对等的原则;属地管理与行业管理相结合的原则;统一管理与公平竞争的原则。
第五条 住宅区管理服务基本要求:配套设施齐全,方便人民生活;管理行为规范,服务主动热情;设施设备完好,日常维护及时;道路平整无坑,车辆人行安全;绿化不露黄土,花草木无枯萎;垃圾按时清运,环境整洁美观;社区文化丰富,业主关系融洽;安全设施完好,公共秩序井然。
第二章 业主享有的权利
第六条 卫生保洁服务。
小区主、次干道每日有专人清扫,全天保洁,生活垃圾日产日清;绿化带、花坛无杂草、弃物,定期杀虫灭鼠;清扫楼梯及擦扶手每周不少于一次。
第七条 绿化美化亮化服务。
(一)新建住宅区的绿化、亮化由开发建设单位按规划建设,交物业管理企业管理。
(二)老住宅区,道路两侧和花坛不露黄土,道路平整、硬化、无坑槽。物业费中含有亮化费用或已收取亮化费用的,路灯、楼道灯要保证亮灯时间每天不少于八小时,并保证亮化设施完好。
第八条 公共秩序维护服务。
(一)实行物业管理且服务标准达到一级以上的住宅区,主出人口要实行24小时值守,小区重点部位每2至3小时巡视一次。
(二)未实行物业管理的住宅区,原产权单位要从人员、资金方面予以保证,做好小区的安全保卫工作。
(三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处协调、组织做好看楼护院工作。
(四)公安部门要利用“警灯闪烁”工程,加强对住宅区重点时段的巡逻,做到无一住宅区遗漏,减少各类案件的发生。
(五)物价部门在核定物业费时,要充分考虑公共秩序维护费用,保障公共秩序维护服务。
第九条 物业共用部位、共用设施设备日常维护服务。
(一)保修期以内的,由开发建设单位负责维修。
(二)保修期以外的,根据《淮南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》,大修、更新和改造时,可使用维修基金,由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审核,业主大会同意后实施;中、小修由业主和使用人负责,物业管理企业现场协调。
(三)物业管理企业(单位)要保证小区共用部位和共用设施设备的日常运行维护及环卫设施基本完好,窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞一次。维护费用,实行物业管理的,由物业管理企业负责;未实行物业管理的,由原产权单位负责;散居户由全体业主负责。
第十条 室内自用部位维修服务。
业主自用部位的维修,可请物业管理企业或市物业管理便民服务中心及相关单位进行有偿维修服务,费用由业主负担。
第十一条 水、电、气、暖、通讯、有线电视等保障服务。
凡业主按时足额交纳上述服务费用的,要保证上述服务项目正常使用,严禁随意中止上述服务,因故确需中止的,要事先告知业主。
第十二条 社区文体活动服务。
所有物业管理企业(单位)每年集中组织开展健康向上社区文体活动不少于一次。实行物业管理的住宅区,要按小区的不同服务等级开展好小区的文化活动。
第三章 业主应尽的义务
第十三条 自觉遵守住宅区各项管理规定和业主公约,积极主动参与业主大会和业主委员会组建工作,配合支持物业管理企业按照业主公约、物业服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
第十四条 自觉维护小区的公共卫生,不随意倾倒生活、建筑等各类垃圾。生活垃圾进行袋装,按要求处理;因装饰、装修产生的渣土、弃土、弃料等建筑垃圾,由物业管理企业(单位)向市容行政主管部门申报,按规定清运处理。
第十五条 自觉保护小区的绿化,不损坏小区绿地和花草树木,不在小区内刨土种莱,不改变绿化的统一布局。
第十六条 自觉维护小区的公共秩序,禁止堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质。
除规划外,不得在小区内设置娱乐、餐饮等场所;小区内施工及按规划建设的娱乐、餐饮等场所,施工及营业时间不得超过晚上十点,以免影响他人休息。
有条件的住宅区,车辆按规定做到入库或进入停车场;没有条件的,按照管理单位指定位置停放,不得随意停放;不得在楼梯间内堆放杂物和停放自行车。
第十七条 自觉按约定或物价部门核定的标准交纳物业管理服务费及水、电、气、暖、有线电视、电话等费用。如对服务不满意,可向主管部门投诉或向法院起诉,个人不得以任何理由拒交物业管理费用。
第十八条 自觉爱护小区公共设施设备,不得有意损坏;对人为损坏的,由责任人照价赔偿。
第十九条 严禁私自拆改房屋结构,按规定进行室内装饰装修。装饰装修要服从物业管理企业(单位)管理,装饰、装修开工前,应当告知物业管理企业(单位),并与之签订装饰装修管理服务协议,明确双方的权利、义务和违约责任。
第二十条 住宅区内严禁擅自改变房屋用途,严禁乱搭乱建。
第二十一条 不在小区内随意摆摊设点。经业主大会同意并报有关部门批准设立的摊点,要服从管理单位的管理,定时、定点经营,搞好摊点区的环境卫生,维护摊点区的秩序。
第四章 责任区分
第二十二条 物业管理与收费责任。
(一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业 (单位)要按服务等级标准搞好小区服务与管理,按质价相符的原则,依据服务合同和有关规定收取相应的费用,并实行服务与收费公示制度。私自增设收费项目或只收费不管理或多收费少管理等侵害业主利益的行为,物价和房地产行政主管部门要严肃查处。
(二)未实行物业管理的住宅区,具体收费项目及收费标准由原产权单位报物价部门审定。
(三)无产权单位管理的住宅区,由物业所在地的街道办事处将收费项目和收费标准报物价部门审定。
第二十三条 对拒不缴纳物业服务费的,物业管理企业(单位)可申请法院裁决。
第二十四条 住宅区绿化、保洁、公共秩序维护责任。
(一)实行物业管理的住宅区,物业管理企业要做好小区的绿化、保洁及公共秩序维护。对长期管理不好、业主反映较大的住宅区,房地产行政主管部门要及时追究有关物业管理企业的责任。
(二)未实行物业管理的住宅区,由原产权单位或建设单位负责维护小区的绿化、保洁及安全工作。
(三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区,由街道办事处负责协调、督促小区的绿化、保洁及看楼护院工作。
(四)公安部门要对住宅区的安全工作进行指导、监督和管理,对管理单位报告的安全事故,要立即前往处理。
第二十五条 水、电、气、暖、通信、有线电视等维修责任。
供水、供电、供气等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任,接到主干线路的紧急报修电话后,要以最快速度赶赴现场抢修。
第二十六条 对住宅区内破坏绿化,随意倾倒生活、建筑垃圾,产生噪声污染,随意摆摊设点、破坏市容环境等行为,有关单位要立即进行制止,并向市行政执法机关报告,由行政执法机关依照有关规定进行处罚。
第二十七条 对不听劝阻,拆改房屋承重结构的,由市建设行政主管部门依法予以处罚。
第二十八条 对侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,影响他人生活、工作的,由市房地产行政主管部门依照有关法规予以处罚。
第二十九条 对在住宅区内堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质的,管理单位发现后,要立即制止,并向公安部门报告,由公安部门依法予以处罚。
第三十条 业主大会是代表和维护管理区域内全体业主合法权益的群众自律组织。全市2万平方米以上的住宅小区(组团)原则上都要成立业主大会,组建业主委员会。
(一)新建住宅区符合下列条件之一的,可成立业主大会:
1.入住率达到50%以上的;
2.首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
3.首批物业交付满3年的。
(二)新建住宅区成立业主大会,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由建设单位牵头筹备业主大会。
(三)老住宅区成立业主大会的,由业主代表、物业管理企业和社居委组成筹备组,由县区房地产行政主管部门牵头筹备业主大会。
(四)县区房地产行政主管部门是业主委员会的管理部门,具体协调、处理业主委员会内部及其同物业企业之间的问题。
第三十一条 新建住宅小区按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮南市物业管理招标投标管理暂行办法》规定,必须实行前期物业管理招投标;2万平方米以上的旧小区在选聘新的物业公司时,也要实行物业管理招投标。
第三十二条 本办法自颁布之日起施行。
最高人民法院常务副院长、一级大法官沈德咏在《人民法院报》发表《我们应当如何防范冤假错案》一文后,不仅在司法、法学界,乃至在这个社会都引起极大反响。其中包含的内容涉及多个方面,各类人等亦有不同的解读。身为一名法官,从中撷取一两个话题,谈谈自己的感想。
该文有这么一段话,阅后感触颇深:应当说,现在我们看到的一些案件,包括河南赵作海杀人案、浙江张氏叔侄强奸案,审判法院在当时是立了功的,至少可以说是功大于过的,否则人头早已落地了。
其实这句话所包含的含义,在法官群体中早已形成“共识”,只不过所表达的方式仅限于口头,表达的范围仅限于法律职业共同体的法官、检察官、律师,表达的后果不但没有引起社会的关注,反倒引起法律职业共同体之外群体的指责。而这段话一旦出自全国法院系统唯一的一级大法官之口,许多人便开始思考:究竟是怎么了?
如果不假思索,一定会冒出这样的想法:大法官是在为自己的“部下们”辩护。我们已经看到,包括一些法学专家,已经对此提出质疑:这是什么逻辑?如果你真的这么想,实在是太低看我们的大法官了,也不为诸多的法官所接受。身处其中的法官在办案时的尴尬与无奈,不是局外之人所能体会的;假如你再细细思量,一定会想到,绝不是这么简单。否则,何至于一个一级大法官亲自对外界道出。
究竟法官在冤假错案中的功过如何评价,真是件令人纠结的事。
的确,按其他人,包括一些能够对法院、法官发号施令的人的思维,按一些对重大事件总是“义愤填膺”的人群的想法,当年赵作海们只有该人头落地才是正确的,才是大快人心的。从这个角度,法官自然是立了功的。毕竟,生命是最宝贵的。但是,既然法官们已认识到没有足够的证据,或者说是基本的证据证明基本犯罪事实,就应当宣告无罪。因为法官们都当知晓疑罪从无的原则。可是,法官们还是把他们“送进”了监狱,从这个角度,法官自然是有过的。
为什么会出现这样令人纠结的情形?虽然沈院长做了一定程度的解释,但离读者们想更一步深入了解的需求,尚有很大距离。这里,不妨从身为法官所知、所晓的角度,谈谈自己的理解。只是有些可能系道听途说,不能作为事实,只是作为一种观点。对与错,有与无,请读者们自己判断。
对赵作海案,有这么几段未经核实的“故事”:说一公诉人表示,如判赵有罪,他就辞职,后赵果然被判有罪,其愤而辞职;负责协调案件的政法委书记说,我是学农的,我又不懂法;协调会没有会议记录。且不说真实性如何,但现实的状况是,政法委书记不是学法出生,确是普遍的,毕竟,这是党内职务,也无可指责之处;但会议没有记录,让人感觉不可思议;若确有为之辞职的检察官,不免令法官汗颜。
讲了几个“故事”,似乎有把法官所办错案归责于他人、为法官开脱之嫌,也有为法官的不敢担当愧疚之意。其实,再细细思量,法官,乃至法院不能真正的独立审判,是公众和法官们都清楚明了的,无需为法官开脱;至于对比之下的汗颜,有个奇怪的、不知道合不合适的类比。记得曹操曾说,若不是他,不定又有多少人称寡道孤。如果没有将“功”当着“过”去做的法官,赵作海之辈岂有出头之日。辞职,未免同样包含了不敢担当的一面。
对于一个人,或一个人在某件事中的评价,我们经常有几分功、几分过的说法。其实,有些功过是十分清楚明了的,否则,奖功罚过就无从谈起。而有些,则依然是令人纠结的,恰如法官们之于错案。身为一名法官,最大的期盼是:法官是对法律负责的“官”。
作者:刘振厚 电话:0376—6362288
地址:河南省信阳市平桥区法院 邮编:464100