房改房的产权人要求同住人腾房需要慎重对待

原告要求被告腾房，主要理由是取得了居住房屋的所有权，以所有权人身份要求被告腾房，从全案客观事实判断，双方之间的争议主要在于法律适用方面，裁判时即考虑国务院关于房改的政策，又考虑被告的基本人权保障，根据涉案房屋的权源，正确合理地做出裁判。被告一家人长期居住在涉案房屋内，是共同居住人，1997年9月被告与房地产经营开发公司订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，此协议第二条确定被告为被安置人；第三条第2项内容确定“过渡期至1999年9过渡期满后安置到一号楼2门501房”。被告以拆迁被安置人的身份居住，其中之一的居住人未成年，在居住房所在地的学区内接受义务教育，未成年人的法定居住权应当得到保护。

2、前后两个拆迁政策对被安置人权利有不同规定：

原、被告共同居住期间，原告通过房改政策取得涉案房屋的所有权，这种情况下，原告能否依据自己是所有权人，就可以独自使用已购拆迁安置房，并主张被告腾让，从现有法律法规政策查知，原告的诉讼请求不能得到支持，北京市第二中级人民法院靳起、盛蔚编写的《公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑》中明确，已购拆迁安置房的购买人不得独自使用，无权要求同住人搬离此房，已购公有住房属于特殊房屋，带有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的来源不同于商品房和普通私房，所以，其产权的确定也有别于商品房和普通私房，通过来源最终确定使用权。
本案拆迁发生于1997年，根据旧版拆迁条例规定，拆迁必须兼顾被拆迁房屋的所有人和使用人，所以，虽然原告后来以成本价购买了诉争房屋，但这房屋中还有被告一家的安置利益，现原告要求独自享有排他使用权，法院不应予以支持。按照常理，所有权人对所有物享有占有、使用、收益、处分的权利，但是本案诉争的房屋属于拆迁安置的公有房屋，由于其来源特殊，其所有权的行使也不同于一般的私有房屋，虽然产权人写的是原告，但其中还有被告一家的居住使用权利，原告不能独自享有排他使用权。

北京市高级法院的司法指导意见对此有明确规定，相关法院的司法判例针对公有住房人取得所有权后，要求同住人搬离的诉讼请求均未获法律支持。
被告人依据拆迁安置补偿协议的规定居住涉案房屋，并承担了装修、家具、电器等基本费用，十多年来被告一直维护管理此房居住至今。2002年公租房成本价房改时被告出资购买，被告居住状况未发生变化。

3、已购公有住房是国家关于公房管理的特殊制度，性质上是国家分配的一种福利。公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议，必须以国务院房改配套政策为大前提，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。原告机械地以“取得产权就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维是错误的，与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。原告的主张于法有悖，根据《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条规定可见，公有房屋居住权是特定的同住的权利，北京高院给北京市第二中级人民法院民一庭（关于居住权的答复）称：你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红。刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。刘士奎在以成本价取得该房屋产权之后，本应有权向刘毅收取一定的房屋使用费，但由于刘士奎与刘毅并未就房屋使用费达成协议，且双方之间不属一般意义上的房主房客关系，故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。对于今后的房屋使用费，双方但是人应通过协商确定，协商不成，可另行解决。－－北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。

4、从执法统一及未来执行可操作性出发，符合正义及现代法制精神，需要保障被告及未成年人的居住条件：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。
类案的客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，原被告以较小的对价取得房屋产权，共同居住人不能成为房屋的所有权人，不能因此排斥被告及未成年女儿在房屋内的居住的权利。

基于维持公民基本居住之最低保障，确保被告谋生之需求等基本人权及豁免政策考量，原告不得要求被告搬离。

世界不同法域国家和地区，一般都明确规定“保障基本人权所必需的居住房屋豁免执行”（摘自最高院民商事疑难案件裁判观点），尽量将住房人的痛苦降到最低，不允许对不动产过度执行。
虽然被告诉求的居住权未得支持，但并不等于被告放弃居住权，不能因为居住权被驳回，这必然得出腾房的结论，居住权未得到支持与腾房主张之间，不是非黑即白的对立关系，司法诉讼是解决实际问题为目的，以保障基本人权和平衡利益关系为目标。
所有权人对占有人提起物权保护之诉，占有人同时对所有权人提起占有保护抗辩，就会出现法律保护何方的问题，被告通过公房承租及拆迁安置获得的居住资格，属于善意占有应当优先得到保护，否则，无疑是肯定所有人可以用违背基本要权的方式取回所有物，显然与禁止私立原则不符合。占有与本权之间互不妨碍，各自独立，本权给占有人造成损害的，应当承担赔偿责任，占有人给本权人造成损害的，亦应当予以赔偿，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定归属，法律在维护秩序和保护权利之间实现其价值目标的平衡（转载请注明出处）

张生贵二0一二年四月二十日

　　一、案例简介

　　张某为某市鸿运托运站(领有工商营业执照、工商注册为个体工商户)员工,负责向各托运货主代收托运货款。从2012年8月1日至2012年12月期间,张某利用职务之便,共将代收的130万元货款占有已有,后携款潜逃。该托运站老板李某发现后立即向公安机关报案,请求追究张某涉嫌职务侵占罪的刑事责任。但公安机关以该托运站注册为“个体工商户”不是职务侵占罪的主体,张某的行为涉嫌普通侵占罪为由,要求李某向法院提起自诉。

　　二、分歧焦点

　　对于此案,有以下两种不同的观点。

　　第一种观点认为,该托运站为个体工商户,不属于职务侵占罪主体规定中的公司、企业或其他单位,张某代雇主收取货款后只享有对货款的保管权,但其却非法占为己有,其行为构成了普通的侵占罪,应当作为自诉案件,由报案人作为自诉人直接向人民法院提起刑事自诉。

　　第二种观点认为,该托运站虽注册为个体工商户,但应列入职务侵占罪主体中的“其他单位”的范畴,张某作为该托运站的雇佣人员,利用职务之便将其所保管的巨额货款非法占为己有,己符合职务侵占罪的构成要件,其行为应认定为职务侵占罪。公安机关依法应当立案侦查。

　　三、理论分析

　　笔者同意第二种观点。张某作为该托运站雇佣的员工,利用代收托运款的职务便利将经手的款项据为己有的行为已构成职务侵占罪。

　　(一)明确个体工商户的“单位”界定

　　《刑法》第二百七十一条规定:公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利将本单位财物非法占为己有,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的,处五年以上徒刑,可以并处没收财产。对于案例中张某行为的认定,关键是明确个体工商户的工作人员是否能成为职务侵占罪的犯罪主体。根据第二百七十一条的规定,该罪的主体为特殊主体,即非国有公司、企业或者其他单位的人员,很显然,个体工商户不是非国有公司、企业,那个体工商户是否属于“其他单位”?张某作为个体工商户的雇佣人员,是否具有职务侵占的主体身份?主要问题在于个体工商户的单位身份界定问题,笔者认为个体工商户应属于刑法第271条规定的“其他单位”,理由如下:

　　1、个体工商户不完全等同于自然人。

　　根据《民法通则》第26条的规定,个体工商户指法律允许的范围内,依法经核准登记,从事工商业经营的自然人。在这一概念设立之初,个体工商户对外所表现的形式多为家庭作坊,其经营情况也多体现为请一、两个帮手或者带一两个学徒的形式。但随着经济的快速发展,相当一部分的个体工商户不再是上述简单的形式,而是已经发展至雇工上百人,资金流动上百万或者拥有多家连锁商铺的经济组织。他们在管理上有严格的制度,在用人方面也有缜密的程序,财产的支配上也不再是由雇主一人支配。虽然在工商登记方式上,他们与公司、企业有一定的区别,但是其实际上已经演化为具有一定实体意义的经济组织,因此不能简单的把个体工商户看成为特殊的自然人 。

　　2、个体工商户作为经济组织与其他单位在劳动法律关系上具有同等的属性。

　　根据我国《劳动法》的规定,其调整我国境内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)与劳动者形成的劳动关系。而《个体工商户条例》中也规定个体工商户可以根据经营需要招用从业人员。因此,个体工商户作为组织与其他单位具有劳动关系上的相同属性。即用人单位与劳动者之间存在劳动关系,劳动者根据劳动合同与用人单之间存在职务关系。个体工商户的雇员与公司、企业的雇员在职责属性上、工作勤勉廉洁上的要求是同等的。公司、企业的雇员甚至临时工利用职务之便非法占有单位的财物都构成职务侵占,那么个体工商户的工作人员成为职务侵占的主体就更具有合理性。

　　因此,虽然《刑法》及其相关的法律法规对“其他单位”并未进行明确的定义,但是个体工商户完全符合《刑法》第271条规定的“其他单位”范畴,其雇用的工作人员完全可以成为职务侵占罪的主体。

　　(二)明确张某的行为是否符合职务侵占罪的客观要件。

　　张某作为该货运站的雇佣人员,工作职责为负责代收客户的托运款。其利用这样的工作便利将代收的130万元货款据为己有,从行为的表现上完全符合职务侵占罪对于客观要件的规定即“利用职务上的便利将本单位财物非法占为己有。”

　　(三)张某的行为不同于普通的侵占罪。

　　《刑法》第270条规定的侵占罪为将代为保管的他人财物或者他人的遗忘物埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不退还或交还的行为。其与职务侵占的最大区别在于行为人是否利用了职务的便利。从以上的分析可以看出张某正是利用了自己经手代收货款的职务便利实施犯罪,因此张某的行为就不只构成普通的侵占罪。

　　综上,笔者认为个体工商户应属于《刑法》对于职务侵占罪中规定的其他单位,个体工商户的雇员利用职务便利将本单位财物非法占为己有的,应当构成职务侵占罪。对于张某应以涉嫌职务侵占罪追究刑事责任。

　　（作者单位:河北省石家庄市桥东区人民检察院）