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善意取得制度适用范围新探/张燕妮

时间:2024-04-28 21:05:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9725
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善意取得制度适用范围新探

福建省永春县人民法院
张 燕 妮


善意取得,亦称即时取得,是指无处分权人擅自处分财产权于第三人,如第三人在有偿取得该财产权时出于善意,即依法取得该财产权。善意取得包括财产权的取得与他物权的设定两个方面。这里所说的他物权,仅限于担保物权。
善意取得制度,是民法物权中的一项重要制度,对于促进和保护交易安全,维护市场经济秩序起着积极作用,因而为各国立法所普遍接纳。我国现行民事立法尚未建立完整的善意取得制度,其中对于善意取得适用范围这一问题探讨中,我国传统理论仅限于动产且界定不明确,而对于动产担保物权及债权可否适用善意取得制度较少涉及,故有必要以其进行阐述与探讨。
一、善意取得制度及其适用范围概说
(一)善意取得制度的存在基础
善意取得制度起源于日耳曼法中的“以手护手”原则。根据此原则,所有人将自己之财产让与他人占有的,只得向占有人请求返还原物,如占有人将财产转让给第三人时,所有人不得请求第三人返还,而只能要求占有人(转让人)赔偿损失。①
立法者缘何设立善意取得制度?法律如何在所有权与交易间作出选择。对此善意取得的存在基础问题,理论界一直存在争议,各种学说莫衷一是。主要有这几种观点:(1)即时时效说。此说认为善意取得之所以能使善意受让动产之人从此前对动产之无权利状态变为取得动产权利,完全是“即时时效或瞬间时效作用”之结果。法国、意大利学者多采此说。(2)权利外像说。该理论认为依物权公示主义,凡占有动产的人即应推定为该动产所有人。(3)权利赋权说。认为是法律赋予占有人以处分他人所有权之权能,因而善意受让人取得权利。(4)占有效力说。认为善意取得系基于占有之效力而发生。(5)法律特别规定说。认为善意取得为一种由法律直接规定的特别制度。②上述学说尽管角度不一,但其基本立场均是为了维护交易。本文采用占有效力说,认为占有之公信力是善意第三人与无处分权人进行交易的法律基础。
善意取得的实践根据为交易安全。在民法理论发展的历史中,有静的安全与动的安全两种安全。前者旨在保护原所有人之权利,有谓所有权绝对之说,后者则旨在保护善意的无过失的交易者取得利益的行为。两种安全在一定条件下会发生冲突,这一点尤为体现在无权处分财产中。然而法律只能偏向于保护一种安全,这就要求权衡利益得失,以确定法律所保护的对象。随着商品经济的发展,“为顾虑到财产权之圆滑流通,在某种场合下,亦得牺牲真正权利人之利益(交易上静的安全),以保护善意无过失交易者之利益。”同时,由善意第三人对占有之动产充分发挥其效能,总之原所有人“平稳”地拥有动产,更有利于发挥物的使用价值,从而增加了社会总体财富。况且原所有人]之所以将动产转移占有,乃是基于对无处分权人的信任,对其无权处分行为,应负一定过失与风险责任,故“让善意受让人对他无法控制的风险承担责任,更何况原权利人的控制成本常常低于善意受让人的调查成本。”③承认善意取得制度并非彻底否定原所有人的权益,原所有人的损失可通过向无权处分人主张赔偿请求权而得到补救。当然,善意取得制度的建立也要结合民法中的诚实信用原则,考虑到静的安全,故此一般要对其构成要件予以严格限定,如无权处分人须占有动产,第三人方可基于占有公信力而“善意”地与其进行交易。因此,善意取得制度必须权衡两种安全的利益,经过利益权衡,显然交易安全应受到较静的安全更大的保障。但最公平、最正义的善意取得制度应该是均衡这种“侧重效率与动态安全的保护,且兼顾静态安全”价值取得的有效法律元件。
(二)各国立法对善意取得制度适用范围的不同规定
各国民法典对善意取得制度的适用范围,一般仅规定有动产和动产担保物权,如《瑞士民法典》第714条(动产)、884条(动产质权)、895条(留置权)、933条(动产物权)、第934条(占有脱离物)、935条(货币及无记名证券);《德国民法典》第932条、933条、934条(动产)、935条(占有脱离物、金钱、无记名证券)、1207条、1244条(动产质权);《法国民法典》第2279条、2280条(动产及占有脱离物),另外《日本民法典》只对动产适用善意取得作了规定,我国台湾民法对动产与动产质权作了规定。
我国民事立法对善意取得制度并无明确的规定,只在最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条中规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财务的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。由此可见,我国善意取得制度的适用范围仅限于共同共有财产,但此处财产含义如何,是否含有动产、不动产没有定论。在此之前,1965年12月1日,最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第6项:“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的,应将赃物无偿追出予以没收或退还原主;对买主确定不知道赃物,而又找到了失主的,应该由罪犯按卖价将原物赎回,退还原主,或按价赔偿损失;如果罪犯确实无力回赎或赔偿损失,可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解,妥善处理。”这两项规定都触及善意取得问题,但还不明确,有待于立法上进一步完善。
二、动产担保物权的善意取得
动产物权除动产所有权外,尚有动产质权、留置权和动产抵押权。这些动产物权都属于担保物权,具有附从性,因而应随债权一同转让。动产担保物权能否适用善意取得制度,各国立法对此有不同的规定,有的规定只有质权才能适用善意取得制度,有的规定质权、留置权都可适用善意取得制度。理论界也对此争议甚大,我国民事法律方面并无涉及动产担保物权之善意取得问题。对此有必要进行一番探讨,下面就动产质权、留置权、动产抵押权及动产的所有权保留中买受人之期待权能否适用善意取得制度一一探讨。
(一)动产质权
1、各国立法相关规定
所谓动产质权是指因担保债权,占有由债务人或第三人移交的动产,而得就其卖得价金,受优先清偿的权利。动产质权可否适用于善意取得,各国立法大都予以肯定。《瑞士民法典》第884条第二款规定:“质物的善意取得人,即使出质人无处分该质物的权利,仍取得质权;”《德国民法典》第1207条规定:“物不属于出质人的,对于设质,准用第932条、第934条、第935条关于所有权的取得的规定。”我国台湾民法第948条规定:“动产所有权之让与人,纵无让与之权利,以所有权之移转或以其他物权之设定为目的,善意受让该协产之占有者,取得所有权或其他物权”同时该法第886条又规定“质权人占有动产、而受关于占有规定之保护者,纵出质人无让与之权利,其占有仍受法律之保护。”④
我国《担保法》未对动产质权可否适用善意取得尚无规定,但最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》(试行)第113条规定“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的应当认定抵押物的应当认定抵押无效。”这一规定表明我国的动产质权和抵押不适用于善意取得制度。
2、动产质权适用善意取得制度的法律基础
关于动产质权因何要适用于善意取得,有不同的学说。德国及我国台湾学者,因其举行物权行为无因性及独立性理论,并认为该理论为保护善意第三人提供了最切实的理论基础,设定质权为物权契约,不计其债的原因。因此,正如台湾学者所说“质权之设定行为,系以直接成立质权为目的的之法律行为,有无因性。其原因行为虽为无效,质权仍为有效,不过有正当得利返还请求权而已。⑤
笔者认为,物权行为的无因性及独立性,因该理论太为抽象,人为地割裂了原因行业与结果行为之间的必然联系,违背生活常理,故认为动产质权可适用善意取得制度乃基于该理论是不可取的。一般认为担保债权人没有可能核实其出质人是否对其用于出质的动产真正享有所有权。而对于第三人,质权人的占有与财产受让人的占有,其性质是完全相同的。由此可见,动产质权可适用善意取得制度的缘由在于其公信力,即动产以占有为其公示方法(一般情形下,动产并无登记制度),善意质权人乃基于占有之公信力而取得质权的,这正是物权法原则中公示原则与公信原则之体现。因此在出质人以其合理占有动产出质时,质权人因无从查知出质人是否有处分权人,基于善意,为保护质权人及交易安全,纵出质人无处分质物的权利,质权人仍可取得质权。反之,若承认当质物交付后,真正权利人可予追夺,则动产质权之设定,将变得毫无意义。至于因此给质物所有人造成损失的,应当出出质人负责赔偿。
(二)留置权
所谓留置权,指债权人占有属于债务人的动产,于债权未受清偿前,留置其动产的担保物权。留置权能否适用善意取得,各国立法比较有大的不同,学说也争论不一。
1、否定说
该说主张,只有依合同约定转移给债权人占有的动产,才能产生留置权。换言之,只有属于债务人的动产,才能成立留置权。债权人留置动产,既非因受让人该动产所有权所致,又非以动产移转或设定为目的,与法定留置权要件不合。且留置以的存在本为维持债权人与债务 人之间的公平,若承认对非所有权人占有的物,也可行使留置权,则有悖立法的本旨。⑥故不宜将善意取得任意扩张解释及于留置债务的以外的第三人所有的动产上。依《日本商法典》第521条规定:“留置的标的物必须为债务人之物,旧中国民法亦有相同的见解”。
2、肯定说
此说认为,留置权应承认其得适用善意取得,其理由与承认动产所有权得适用善意取得并无二致。
本文倾向于肯定说。留置权的产生非仅在于维护债权人之间的公平,同时也为交易安全所需。只要在留置权人的眼中,所确认所留置的动产确为债务人所客观占有,至于是否为债务人所有,则无必要,也不可能审查,此时断不可否认债务人动产占有公信力的存在。试想,某一修理自行车的修车工,如果对其所留置的自行车不能优先受偿,那他所付出的劳动就只能得到“悬而未决”的回报,实对他甚不公平。况且,留置权之标的,与动产质权同为动产,两者性质极相类似,关于善意取得的规定,应解释亦同有适用。所以,承认留置权之善意取得,是客观事实之必要,也唯人如此,方能维护交易安全与贯彻占有之公信力。一些国家的立法也承认留置权可适用善意取得,如《瑞士民法典》第895条第二款规定:“债权人对其善意取得的不属于债务人所有的物有留置权。”依我国担保法第82条规定,债权人占有的动产为“债务人的动产”但是该动产是否须为债务人所有,并不明确。笔者认为对此可以《民法通则》第4条规定的“诚实信用原则”与“公平原则”为基础,对此条文作扩张解释,承认留置之动产并不限于债务人所有的动产。
(三)动产抵押权
动产抵押权是指债务人或第三人不移转动产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债务,债权人有权就该财产折价、拍卖或者变卖,所得价金优先受偿的权利。动产抵押权可否适用善意取得,也有争议。如甲将乙的动产占有,并设定动产抵押时,善意第三人丙能否主张善意取得动产抵押权?对此问题,实值研究。台湾学者王泽鉴先生认为:“在动产抵押场合,善意第三人所信赖者,系无权处分人占有标的物之事实,此为善意取得之基础。在动产抵押,法律既明定不以受让占有为必要,则在决定善意取得能否成立,即不应以受让占有为要件,始能保护善意设定动产抵押人之利益,维护交易安全。”⑦这种见解是值得商榷的。首先只有采占有为公示方法的动产,才有适用善意取得的可能,对于以登记为公示方法,无论是登记成立要件抑或登记对抗要件,如我国担保法第42条、第43条,我国海商法第9条所规范的动产均无适用善意取得的余地。此时,受让人误信动产占有有处分权缺乏-合法依据。其次,依民法善意取得要件权衡,受让人占有动产为不可或缺的要件。善意取得制度旨在牺牲原所有人利益而保护第三人利益,但不能过多的损害原所有人利益,也不能过多的损害原所有人利益,也要兼顾静态安全,故须对善意取得构成要件进行严格规制,以求权衡动态安全与静态安全。而受否让人须占有动产乃是体现这一目的有力因素。所以在动产抵押场合中,权利之发生既无须交付标的物,无受让占有之事实,故不能承认动产抵押之善意取得。名国立法对其他持否定态度。
(四)动产所有权保留中买受之期待权
1、动产所有权保留与期待权的性质
动产所有权保留本是一种附条件的买卖全同方式,指买受人虽占有使用标的物,但在买受人履行全部与部分价金前(由当事人约定),出卖人仍保留标的物所有权。对于所有权保留,各国立法上与学说大都认为所有权保留是一种担保物权。我国《合同法》第134条规定了所有权保留,但该条款规定在合同法中,会给人产生属于合同法范畴而非物权法范畴,我国在以后的物权立法中应以明确规定。
至于动产所有权保留中买受人之期待的性质,应当说不一,主要有四种学说。
第一,期待权形成说。该说主伙期待权于法律状态上与形成权有相似之处,且二者均可处于取得特定权利之前阶段。
第二,期待权否定说。认为买受人因标的物之交付而取得其所有权,则期待权之观念,自然也就无存在之余地。
第三,期待权物权说。此说认为买受人之期待权为物权,为德国大多学者所提倡,主张买受人已经获得以对标的物的占有,而且这种权利又是所有权的取得权,故期待权有一定物权的性质,但不是完全的物权。
第四,期待权特殊权利说。为我国台湾学者所倡,认为买受人期待权在法律体系上是横跨债权与物权两个领域,兼具债权与物权两种因素之特殊权利。
以上学说,各有道理。但对于动产所有权保留制度,因其属于担保物权范畴,故买受人之期待权应具有物权的性质更为妥当。
2、买受人期待之善意取得
关于买受人期待权为否适用于善意取得,本文持肯定态度。不管买受人期待权之性质如何,但其为让与之客体,学说上持一致见解。在各国学理中,也大都承认期待权之善意取得。如《德国民法典》第932条关于“从无权利人处取得”的规定,学理上推定期待权可适用善意取得。⑧以下就三种情形分别阐述。
(1)第三人从非所有权人取得期待权。
无处分权人以所有权保留将动产让与第三人,例如甲将动产出借给乙,乙将动产于所有权保留方式出卖给善意第三人丙。笔者认为,这与质权之善意取得类似。应类推适用善意取得之规定,使买受取得期待权,并于支付全部价金时,取得标的物之所有权。应该特别指出的是,买受人于交付标的物时为善意,但于条件成就时就已知出卖人系无权处分人时,仍能取得所有权。
(2)表面上期待权取得事实上并不存在的期待权。
若期待权根本不存在,而第三人善意受让时,能否取得期待权。例如某甲将A物借乙使用,乙向丙谎称A物系所有权保留方式获得,再支付几期价款,即可取得所有权,丙愿代负余款并受让A物。此种情况,期待权即不存在,条件无法成就,故不发生取得期待权之法律效果。
(3)从非期待权取得即存之期待权。
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(下)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月11日 星期五

摘要:通过上篇与中篇的分析,读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知,了解了出租方有可能埋设陷阱的地方,明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中,笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享,力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器,知悉应思考及谨慎的要点,做到胸有成竹、进退自如。
关键词:出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中,当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后,各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证,承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题,结合实战经验,请各位读者稍安勿躁,容笔者一一为您道来。
第一,保证条款。
也许有些读者会认为,保证条款是合同中次要的、非本质性的条款,对履行合同可能产生影响(反面想就是可能不产生影响,这符合大部分国人的侥幸心理常态),但并非决定性作用;如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时,守约方要求违约方承担相应的违约责任即可,犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来,保证条款的作用就微乎其微了吗?
保证,就其基本含义,就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明,就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证,前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明,后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款,不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策,便于提高办事效率,减少签约成本,而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时,一旦发现一方存在不实陈述,依据明确约定的协议条款来主张违约,就实践而言,比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此,结合笔者处理过的此类案件,建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点:
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中,承租方可根据实际情况填写下表,并根据表格内容形成条款文字,列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽,有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格,辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议,并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权,避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局,进而造成承租方的重大损失。
对此,出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权(或房产的转租权、使用权及经营管理权),保证房产不是违法建筑、无查封,其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准,并已通过相关报批、施工及验收,手续齐备”,并确保“如租赁房产不符合上述保证内容,出租方应及时整改,包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收,并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务,但在合同里进行明确的、详细的约定,有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容,明确各方执行维修保养工作的流程,避免约定不清而发生维修保养范围争议,进而导致维修延误、损失扩大,也可防止出租方以维修保养为名,经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中,常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形,更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方(俗话说,水是生命的源泉,切断“源泉”即可将承租方“毙命”,这般行之有效的方法,出租方怎会轻易放弃,可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊)。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为,以及日后矛盾的无限激化,在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定,以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求,确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任,并可设定紧急自救措施及预救方案,以及出租方违约时的责任承担(包括但不限于租金减免、违约金支付等)。同时建议特别约定,“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议,或因合同项下其他事项产生纠纷,双方均应协商解决,出租方不得以任何理由断电、断水,否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方,无论合同条款如何约定,依然我行我素,一旦不能与承租方“英雄所见略同”,就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法,公然叫嚣,视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方,建议承租方不要“针尖对麦芒”,而是借鉴毛爷爷的“敌进我退,敌驻我扰,敌疲我打,敌退我追”的十六字战略,一方面稳住出租方竭斯底里的情绪,以尽快恢复水电供应为首要目标,以避免我方损失扩大,另一方面尽快固定证据、保留证据,核算已发生的损失,甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本(当然可考虑鼓动其他租户一起行动,俗话说“人多力量大,蚁多咬死象”)、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额,并决策是对出租方采取法律行动,还是以此为由换来续租谈判的优惠条件(极端顽固的出租方不适用此项),或是退后一步海阔天空。当然,无论承租方如何决策,都别忘了关键,借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方,建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续,以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容,包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等,以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务,同时强调出租方对该等协助工作不得另收费,以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营,以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中,出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时,常常使承租方爱恨交错,进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用,如果暂停使用,对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割(餐饮类、美发类尤甚),而如果继续使用,在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下,惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此,结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素,笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理,以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响,进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考:
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的,出租方应提前【】个月书面告知承租方(包括但不限于施工方案、施工时间等),并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用,若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损,出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时,承租方有权自行选择:
(1) 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除,租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失,包括但不限于营业利润等,均由出租方承担。
(2) 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时,出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二,谨慎针对承租方的严苛要求(承租方的保证条款)。
出租方获得对价后让渡房产的使用权,当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为,预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解,但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款,对于承租方后期将房产用于相关商业经营时,承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如,“承租方保证合法经营,不因违法违规被政府部门查处,包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等,不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道,否则出租方有权解除本合同,承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失,还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如,“承租方保证,其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可,以及相关所有权人(或使用权人)出具的授权、签订协议等,并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效,否则出租方有权立即解除本合同,且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款,面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑,带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身,以此充分的藉口来解约,不但不用承担违约责任,而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹,威力不小,建议承租方擦亮眼睛,谨慎分析其日后可能产生的冲击,充分设想这些冲击将带来的不利后果,以及己方能够应对并充分解决的可能性,经与出租方谈判后,可选择:
(1) 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的,紧扣该目的而抛出诱人的商业条件,在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
(2)若不能删除或调整该等约定,可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款,以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势,比如是大型集团或企业,经济实力雄厚,拟承租期限较长,拟承租的区域较大等。
(3)若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方,实在无计可施时,笔者建议另行选择他处房产,即使再迫切也不要存侥幸心理,与其终日战战兢兢,不如即刻勇敢放手,因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。

印发《关于严格配备更新小汽车的有关规定》等五个规定的通知

中共晋城市委办公厅 山西省晋城市人民政府办公厅


晋市办发[2003]37号


中共晋城市委办公厅
晋城市人民政府办公厅
印发《关于严格配备更新小汽车的有关规定》等五个规定的通知



各县、市、区委和人民政府,市委各部、委,市直各委、办、局,各人民团体:
  《关于严格配备更新小汽车的有关规定》、《关于禁止公款吃喝玩乐的有关规定》、《关于公车私用和领导干部婚丧事宜从简的规定》、《关于公费外出参观、学习、培训实行报告的规定》、《关于党政机关领导干部调动和离任公物移交的规定》已经市委、市政府同意,现印发给你们,请遵守执行。

中共晋城市委办公厅

晋城市人民政府办公厅

2003年8月18日


  关于严格配备更新小汽车的有关规定

  为了认真贯彻党的十六大精神,落实领导干部廉洁自律的有关规定,根据中发(1997)13号《关于党政机关厉行节约制止奢侈浪费行为的若干规定》和中纪委(1999)4号《关于加强对党政机关汽车配备使用和更换情况监督检查的通知》要求,严格我市车辆配备和使用标准,不断完善车辆的管理制度,特制定本规定:

  一、严格按规定配备和更换小汽车。党政机关领导干部在任同一职务期间配备的小汽车,五年之内不得更换。使用五年以上,能够使用的要继续使用;按照国家汽车报废更新的有关规定,经交通管理部门鉴定如已达到报废更新标准,可申请更换。领导干部变动工作岗位,要在现有车辆中配备小汽车,不准配备新车。

  二、党政机关,人大、政协机关,法院,检察院,人民团体,财政拨款或补助的事业单位和社会团体公务用车的配备标准:排气量2.0升(含2.0升)以下;价格20万元以内。

  三、为严格控制小汽车购置标准和数量,实行审批制度。符合更换和购买新车条件的,须经财政部门同意,纳入政府采购,并报上级纪检监察机关审核备案,未经财政、纪检部门审核备案的,财政结算中心和车辆管理部门不予办理报销和车辆上户手续。

  凡违犯以上各条款的所购车辆给予没收,并对单位第一责任人进行责任追究。

  本规定从2003年8月1日起实施。

关于禁止公款吃喝玩乐的有关规定

  第一条 为加强对领导干部的监督管理,促进党风政风和社会风气的好转,特制定本规定。

  第二条 本规定适用于各级党政机关、人大政协机关、法院、检察机关、社会团体、事业单位的各级领导干部及公务人员。

  第三条 主要内容

  (1)不准用公款大吃大喝,铺张浪费。
  (2)第二条所指工作人员,不得接受对公正执行公务有影响的宴请。
  (3)市直单位的工作人员在本市内参加的各种检查、会议一律不准就餐。
  (4)上级机关到农村工作检查和指导,一律不准到营业性的宾馆饭店就餐。
  (5)凡各种剪彩、评比、庆典活动不准吃请。

  第四条 就餐接待标准

  市外宾客按市委市政府接待处规定标准执行;

  本市内就餐标准,原则不超过300元/桌。

  第五条 实行定点接待制度,定点接待单位实行公开招标。

  第六条 对确需到定点接待单位之外就餐的单位,事前须书面向市纪委党风廉政建设室报告,并于当天给予批复。

  第七条 凡在定点单位之外的餐费,必须附有市纪委党风廉政建设室的批复方可报销。

  第八条 处理办法

  (1)对违反第三条第二款的,要给予责任人党纪政纪处分。

  (2)违反第三条第三款的,餐费个人自负,罚宴请单位500一1000元的罚款。

  (3)违反第三条第四款的,餐费个人自负。

  (4)违反第三条第五款的,罚举办单位实际餐费的双倍。

  (5)违反第六条规定的,每次处罚接待单位1000元罚款。

  (6)违反第七条规定的,要立即纠正,并追究该单位领导责任。

  第九条 凡违反以上各条款的,一律公开曝光处理,违反公款吃喝规定的罚没款上缴市财政。

  第十条 市纪委党风廉政建设室设立举报电话,接受全社会的监督和举报。   

  第十一条 市纪委党风廉政建设室将定期不定期对此项规定进行明察暗访,对违纪行为给予公开曝光。

  第十二条 本规定自二00三年八月一日实施。


关于公车私用和领导干部
婚丧事宜从简的规定

  第一条 为进一步改进领导干部作风,加强监督和管理,促进党风廉政建设,密切与人民群众的关系,特制定本规定:

  第二条 本规定所称领导干部包括:市直党政机关、人大政协机关、法院、检察机关担任领导职务和非领导职务的县处级干部。社会团体、事业单位中相当于县处级的干部,市营国有大中型企业厂长、经理。

  第三条 公车原则上不准私用,如特殊情况确需使用公车要实行请示报告制度。

  (一)报告内容

  使用原由及使用车辆总数和时间,附车辆所属单位介绍信及单位领导意见;

  (二)请示报告必须在事前送交市纪委党风廉政建设室;

  (三)市纪委党风廉政建设室负责受理各单位和个人报告,在手续完备情况下当即批复;

   第四条 公车私用实行适当收费规定;

  20万以上车型每辆200元/天;
  20—10万元车型每辆150元/天;
  10万元以下车型每辆100元/天。

  第五条 车辆使用费交市财政专户,市纪委党风廉政建设室出据同意使用车辆通知书,设置使用付费公车标志,凡使用收费公车者,需将市纪委党风廉政建设室设置的“使用标志”放在突出位置,以便监督检查。“使用标志”应在事后三日内交回党风廉政建设室,否则将收取50元/天的滞纳金。

  第六条 婚丧事宜应从简的内容:

  (一)不准借机敛财,不得通知其亲属以外的人员参加,不得收取非亲属人员赠送的礼品和礼金,不准收取下属单位的礼金和物品。

  (二)不准动用公车,不得挪用公款、公物。

  (三)婚丧事宜要本着勤俭节约,反对铺张浪费的原则,移风易俗,不大操大办,不搞封建迷信活动。

  (四)严格执行殡仪改革政策。   

  第七条 根据《关于领导干部报告个人重大事项的规定》要求,领导干部婚丧事宜要向党组织报告,接受党组织的监督。

  (一)报告事项

  使用车辆、收取礼金、参加宴请人数、桌数、婚丧大事的具体时间、占用土地等情况。

  (二)报告时间及受理部门

  报告人应在事前一周内向市纪委党风廉政建设室报告,在请示报告批复后方可办理。受理部门对报告人的请示要及时给予答复,报告人按答复意见办理,事后一周内以书面形式报告。

  第八条 处理办法

  (一)违反公车私用规定的处理办法。

  (1)各单位和个人不按本规定报告或不如实报告的,一经查实,将给予责任人300元罚款,并追究车辆单位领导人和司机人员的责任。

  (2)婚丧事宜使用所有车辆不准覆盖车辆牌号,以便于纪检监察部门和交警部门监督检查,故意覆盖车辆牌号者交警部门有权扣车并给予司乘人员扣分、扣证和吊销执照处罚,并给予用车人1000元的罚款。

  (3)对不报告擅自动用公车的除补交费用外,要对当事人和司机进行1000—2000元罚款,并对单位领导进行通报批评。

  (二)违反婚丧事宜从简规定的处理办法

  (1)领导干部不按本规定报告或不如实报告,要给予批评,写出检查,进行通报;

  (2)对动用公款公物的要如数清退,并视情节给予党政纪处分;

  (3)违反规定借机敛财的要全部没收上交财政,对违纪人员要给予党纪、政纪处分,情节严重的,要公开处理。

  第九条 市纪委党风廉政建设室要加强监督检查,并设立举报电话。

  第十条 各新闻单位要积极配合市纪委党风廉政建设室进行宣传报道和曝光。纪委、组织、人事、民政、土地、交警部门要积极配合,对报告人的执行情况进行监督检查,要把领导干部执行本规定的情况作为考核干部的一项内容,并装入本人廉政档案。

  第十一条 所有收缴款额和罚没款全部上缴市财政。  

  第十二条 本规定由市委党风廉政建设室负责解释。

  第十三条 本规定自二OO三年八月一日起实施。

关于公费外出参观、学习、培训
实行报告的规定

  第一条 为进一步改进领导干部的作风,提高工作效率,密切党与人民群众的关系,缩减财政开支,特制定本规定。

  第二条 应报告的单位和个人:

  各级党政机关、人大政协、法院检察机关、社会团体、财政拨款事业单位。

  第三条 报告者应报告的内容:

  (一)外出参观、学习、开会、培训的原因、目的、地点、时间、所经路线、拟定支出、外出人数、外出天数;

  (二)本单位外出参观、学习、开会、培训的意见;

  (三)上级分管领导的意见。

  第四条  本规定第三条所列内容,必须在事前以书面形式报告请示。

  第五条  本规定所指外出是指出省、出国活动。

  第六条  市纪委党风廉政建设室负责受理各单位的报告。

  第七条 对于各单位和个人的报告请示,受理报告部门应认真研究,及时报告委领导,一般情况当天答复报告人,报告人要按答复办理。

  第八条 各级财务部门要严把外出参观、学习、开会、培训旅差费报销关,凡没有市纪委出据的审批手续,一律不准报销外出费用。凡因公出国的单位和个人,不经市纪委批准,公安局、外事办不准办理出国手续。   

  第九条 处理办法:

  (一)各单位不按本规定报告或不如实报告的,一经查实,将严肃处理。

  (二)公款旅游的,要如数清退所花费用,视情节给予通报批评,情节严重的要给予党政纪处分。

  (三)借外出参观、学习、开会之机绕道旅游的,也要如数清退所花费用,写出检查,视情节轻重给予党政纪处分。

  (四)在外单位或下属单位报销自己和他人旅游费用的,一经查实将给予党纪政纪处分。

  (五)清退的旅游费用上缴市财政。

  第十条 市纪检监察机关、审计机关和培训部门要加强对本规定执行情况的监督检查,并设立举报电话、接受群众监督。

  第十一条 本规定由市纪委党风廉政建设室负责解释。

  第十二条 本规定从二00三年八月一日执行。


关于党政机关领导干部
调动和离任公物移交的规定

  第一条 为了严格执行领导干部廉洁自律的有关规定,维持党政机关的正常工作秩序,维护党政机关领导干部的良好形象,特制定本规定。

  第二条 本规定适用于全市党政机关领导干部调动或离职所涉及的公物移交事宜。

  第三条 涉及内容:

  (1)占用的办公室;
  (2)占用使用的单位车辆及其它交通工具;
  (3)占用使用单位的电脑、手机、照像机、录音机、摄像机等公共物品。

  第四条 具体要求

  (1)凡调动和离职领导干部需在一个月内与原单位办理清一切移交手续;

  (2)凡已办理清移交手续的由本人持原单位移交清单和证明信到市纪委党风室备案,并装入个人廉政档案;

  (3)不能正常移交公物的党政领导干部需由本人文字陈述,报市纪委另行处理;

  (4)凡弄虚作假或拒不移交公物的领导干部,一经查实,将按有关党纪政纪条规严肃处理。

   第五条 本规定由市纪委党风廉政建设室负责解释。

   第六条 本规定自发布之日起执行。